O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em 05 de junho de 2024, julgou procedente o pedido de providências para acrescentar ao Código Nacional de Normas Extrajudiciais, o artigo 440 – NA[1], o disposto em novo Provimento, com o objetivo de regulamentar a divergência interpretativa que existia entre os Estados sobre o artigo 38, da Lei nº 9.514/97[2] e que trata sobre a discussão de se exigir ou não escritura pública para aqueles contratos em que há alienação fiduciária em garantia sobre os imóveis, mas que os contratantes eram particulares (pessoas físicas ou jurídicas), mas fora do âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), e se poderia ser utilizado instrumentos particulares nestas contratações.
Dessa forma, o CNJ regulamentou e sedimentou em âmbito nacional, que a formalização dos contratos em que há alienação fiduciária em garantia sobre imóveis por instrumento particular com força de escritura de publica é restrita aquelas entidades autorizadas a operarem no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Nesse sentido, os contratos em que a alienação fiduciária em garantia sobre imóveis entre particulares pessoas físicas ou jurídicas fora do âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), devem ser formalizados por escritura pública, ressalvadas aquelas exceções legais que são as administradoras de consórcio de imóveis e aquelas entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação. [3]
A decisão segue fundamentada e estabelece que:
(...) fica vedada, em consequência, a celebração de ato particular, com os efeitos de escritura pública, por qualquer outro agente não integrante do SFI, pois os dispositivos legais acima transcritos, normas específicas e excepcionais, não revogaram a regra geral do Direito Privado, consagrada no artigo 108 do Código Civil, quanto à essencialidade da escritura pública para validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.
Ainda, segundo o CNJ, os Estados deverão adequar suas normativas em consonância à decisão.
[1] Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito. Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo: I - Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008); II - Entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.”
[2] Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel
[3] CN-CNJ. Pedido de Providências n. 0008242-69.2023.2.00.0000, Relator Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão, julgada em 05/06/2024).
